坚持“留而不投机”的原则 未来的房地产市场杠杆有限

近日，国家统计局发布了2020年12月70个大中城市商品房销售价格变动情况。各城市商品房销售价格环比普遍稳定，同比涨幅喜忧参半。

房地产行业是资本密集型行业。2020年，基于房地产企业的“三条红线”，中国人民银行和银监会决定建立房地产贷款集中管理制度，从房地产行业的资本需求和融资供给两端降低房地产金融加杠杆空间。政策的实施正在改变中国过去二十年房价上涨的逻辑。

2020年，尽管受疫情影响，中国房地产市场整体复苏反弹，部分城市房地产市场甚至大幅升温，这在一定程度上表明，中国房价涨幅仍有望保持强劲。下半年以来，许多政府明显加强了房地产调控，因地制宜，多措并举，租购并举，促进了房地产市场的稳定健康发展。70个大中城市的房地产市场价格平稳小幅上涨。根据国家统计局发布的数据，2020年12月，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.3%，比上个月上涨0.1个百分点。其中，北京、上海、广州分别增长0.3%、0.2%、0.7%，深圳下降0.1%。二手房销售价格环比上涨0.6%，比上个月上涨0.1个百分点。其中，北京、上海、广州、深圳分别增长0.5%、0.6%、0.7%、0.5%。31个二线城市新建商品房和二手房销售价格环比上涨0.1%，与上月持平。35个三线城市新建商品房和二手房销售价格环比分别上涨0.1%和0.2%，均与上月持平。

房价是资金、土地、人口等多种因素综合作用的结果。2020年，中国家庭部门贷款增加7.87万亿元，约占新增人民币贷款的40%；其中，短期贷款增加1.92万亿元，中长期贷款增加5.95万亿元。社会资本流向房地产金融的惯性和意愿仍然很强。为了提高金融体系的弹性和稳定性，促进房地产市场稳定健康发展，房地产市场监管政策进一步收紧。从需求方面来说，房地产企业融资的“三条红线”会从源头上限制企业的负债率，从而引导房地产企业改变过去无序扩张的状态。从供给方面，我们为商业银行设定了房地产贷款余额和个人住房贷款余额两个上限，为超过上限的机构设定了过渡期，并建立了地区差异调整机制，防止房地产行业过度的社会融资聚集。上述措施将从根本上限制房地产金融加杠杆的空间，有效防范和化解房地产金融风险，并通过金融信号进一步引导房地产市场各参与者的预期和行为，促进房地产市场逐步回归理性。

总的来说，加强房地产企业的融资管理和金融机构房地产贷款的集中管理，是坚持“住有房，住无炒”定位，全面落实房地产长效机制的坚实一步，必将对未来房地产市场的管理和发展模式产生重要影响，从根本上改变过去房地产高杠杆运作的惯性。