新贷款规定对房市有什么影响？房地产行业将加速分化

2021年，银行和房地产行业的热门话题是相关部门最近发布的房地产贷款管理和重点房地产企业资金监控和融资管理规则。这些“硬核”的房地产金融调控措施会给房地产行业带来哪些变化？房地产行业的走势如何？

过度限制贷款进入住房市场

2020年12月31日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》房地产贷款余额和个人住房贷款余额分五个档次分类管理，设定房地产行业贷款余额上限和个人住房贷款余额上限。房地产贷款余额主要用于房地产开发企业，个人住房贷款余额主要用于购房者。总的来说，新的贷款规定旨在限制银行贷款过度进入房地产行业。

众所周知，房地产行业是一个资金高度密集的行业。近20年来，房地产行业通过高杠杆、高负债、高周转率实现了快速发展。然而，其中涉及的高风险越来越受到关注。

银监会主席郭树清在《完善现代金融监管体系》中提出要坚决打压房地产泡沫。目前，我国房地产相关贷款占银行贷款的39%，大量债券、股权、信托等基金进入房地产行业。可以说，房地产行业是目前中国金融风险最大的“灰犀牛”。

中国房地产协会会长冯军表示，许多房地产企业负债率过高，销售受阻，付款大幅减少，导致现金流压力加大，进而到期债务叠加，企业经营风险大幅增加。在这次疫情的影响下，这个问题变得更加突出。因此，房地产企业应重视杠杆率过高的问题，这不仅影响房地产行业的优质发展，也是一种潜在的宏观经济风险。

大规模、过度的资本进入房地产行业，不仅使房地产泡沫不断积累，还挤走了投资在实体经济中的份额。

事实上，这项新的贷款监管并不是近年来房地产行业的第一次金融监管。2020年8月，住房和城乡建设部、中国人民银行召开重点房地产企业座谈会，形成了《重点房地产企业资本监管和融资管理规则》。本规定对重点房企融资监管设定的“三条红线”是：不含预付款的房企资产负债率不得超过70%；房企净负债率不得大于100%；房企“现金短债比”小于1。房地产企业一旦“踩线”，就不能增加或需要严格控制计息负债规模，完成上述目标的最后期限是2023年6月底之前。

业内人士普遍认为，房地产贷款的“三条红线”和集中管理制度是双向控制的，既规范了资金的使用者，也规范了资金的提供者，有利于房地产行业的长期稳定健康发展。

房地产企业的高杠杆是不可持续的

至于“三条红线”，万科董事局主席于亮曾表示，这是行业内重大的游戏规则变化，是对所有开发商的挑战，标志着房地产金融红利时代的结束。

恒大用打折促销等实际行动，尽力解除“踩线”危机。数据显示，2020年恒大实现签约销售额7232.5亿元，同比增长20.3%；销售回报6531.6亿元，同比增长38.5%。30折卖房、0元买店等措施被频繁搜索。业内人士表示，恒大“出货”和减少负债的努力反映了行业面临的普遍情况，也是房地产行业减少负债的缩影。

广东省房地产协会会长王绍认为，在房地产金融调控的大背景下，数量、价格和利润已经不是以前的样子了。企业集中度和区域市场差异化更加剧烈，对企业品牌建设、财务运营、产品控制等能力提出了更高的要求。

王绍说，“高杠杆、高负债”是对企业资本运营能力的严峻考验，稍有不慎就会导致“周转”失败。防范风险、转变增长方式是房地产企业必须克服的障碍。以往开发商享受的“高杠杆、高负债、高周转”的运营模式，将成为“绝唱”。

业内人士认为，房地产行业将真正进入大洗牌、大分化阶段。随着金融资源的稀缺，中小房企获取金融资源的难度和成本越来越大。

住房租赁将获得更多支持

住房和城乡建设部部长王在全国住房和城乡建设工作会议上表示，2021年将稳步实施房地产长效机制，促进房地产市场稳定健康发展。还要求各地认真落实主要职责，密切跟踪市场情况，激活储备政策，综合运用经济、法律和必要的行政手段，努力稳定地价、房价和预期。

这说明未来房地产的长效机制会稳步实施，不断完善。现有的限购、限贷、土地、税收、金融监管等政策将继续适用，储备政策可能正处于不断变化的市场阶段。“房无投机”仍需坚守，房地产市场整体平稳运行值得期待。

2020年底召开的中央经济工作会议提出，要高度重视保障性租赁住房建设。这表明，未来出租屋将得到更多的政策支持，成为发展重点。

业内人士认为，未来租赁住房的发展将继续在增加租赁住房供应、维护和扩大租赁权益、规范和支持租赁企业发展等方面发挥作用。到那时，房租会更稳定，租房会成为另一种长期居住的选择。