多项目仓储公募快速房地产投资信托基金试点

基础设施投资信托基金公开发行试点工作继续推进。上海证券交易所最近起草并公布了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》(简称《业务办法》)和《上海证券交易所基础设施证券投资基金（REITs）发售业务指引（试行）》(简称《发售指引》)，并公开征求市场意见。

记者获悉，上海证券交易所首批试点项目库和储备项目库有多个单项项目，主要集中在高速公路、仓储物流和工业园区三大领域；预计房地产投资信托基金相关系统的技术开发将于10月完成。

关注三个主要领域

4月30日，中国证监会和国家发展和改革委员会联合发布通知，正式启动国内基础设施领域公开发行房地产投资信托基金试点项目。这意味着个人投资者可以用较少的资金参与大型基础设施项目，分享高质量的国民经济发展的红利。

房地产投资信托是除“股票、债券、基金和衍生品”以外的第五类资产。截至目前，上海证券交易所第一批公开发行的基础设施REITs试点项目库和储备项目库中有多个单项项目，试点项目具有产权清晰、信用良好、投资回报良好的特点。

上海证券交易所债券中心房地产投资信托(REITs)项目负责人向《中国证券报》表示，试点和储备项目分为产权和经营权，主要集中在三大领域：高速公路、仓储物流和工业园区，占总量的60%至70%。此外，在污水处理、IDC数据中心、发电等领域也有项目储备。

在审计方面，上海证券交易所副总经理刘表示，交易所对REITs项目的审计重点是其是否符合上市条件和信息披露要求，信息披露是投资者保护的一个重要方面；审核作为基础资产的基础设施项目是否符合合规要求，基础设施资产的收入是否稳定。

系统开发预计在10月份准备就绪

相关配套规则的出台不是一蹴而就的。上海证券交易所多次召开基础设施REITs企业和投资者座谈会，要求证券公司和基金公司建立适合REITs业务的管理和协调机制，充分了解各类基金对REITs的投资需求、投资障碍及对策。

随着《业务办法》和《发售指引》的颁布，上海证券交易所逐步建立了相对完整的REITs审核、发行、上市交易和持续监管的配套制度体系。

在房地产投资信托基金公开发行试点工作之前，上海证券交易所对房地产投资信托基金市场进行了探索和尝试，并取得了一些积极进展。数据显示，2019年，上海证券交易所上市基金和资产证券化的市场规模分别占总市场的74%和52%。此外，截至2020年8月底，34个规模为567亿元的单级房地产投资信托产品全部移交，涵盖仓储物流、工业园区、租赁住房、商业地产、高速公路等房地产。

“上海证券交易所正在加大对技术开发的投入，同时推动REITs电子申报系统、线下查询和配售平台、信息宣传网站等技术系统的发展。所有业务部门紧密合作，完成了发展计划。预计将于10月开发，以确保第一批试点的顺利报告。”上海证券交易所相关人士告诉记者。

广阔的发展前景

业内人士表示，公募REITs试点以基础设施为重点，发展前景广阔。宏观上，有助于深化金融供给的结构性改革政策的实施，为基础设施建设提供直接融资支持；微观上，可以降低企业的杠杆率，实现“轻资产”模式的转变。

中国首席经济学家论坛研究所副所长林采宜表示，中国基础设施存量规模超过100万亿元，基础设施REITs潜在市场规模超过

上海证券交易所相关人士表示，将做好投资者教育和市场培育工作。公开发行的房地产投资信托基金是一种全新的产品，其风险回报特性介于股票和债券之间。考虑到试点初期投资者面临的不确定性，《发售指引》充分结合了投资者报价数量、报价剔除和战略配售机制等产品属性特征，做出了不同于股票的安排。