公开发行REITs帆船基金公司争夺首批试点资格

两个多月后，房地产投资信托基金的公开发行走得更远。8月7日，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》(以下简称《指引》)，标志着中国基础设施领域REITs公开发行试点正式启动。此前，国家发展和改革委员会已经发布了关于申请REITs的通知，这意味着相关REITs已经进入申请阶段。多家公开基金公司透露，他们已经开始集中准备房地产投资信托业务，力争成为首批试点机构。

　聚焦优质基础设施项目

与征求意见稿相比，《指引》有所放宽，对试点项目的要求和申请材料给予了更明确的操作指导。

从产品特征来看，根据《指引》，公募REITs是指具有以下特征的产品：80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券(ABS)并持有其全部股份；采用封闭式运作，收益分配比例不低于组合基金年度可分配金额的90%。

鹏华基金在之前的征求意见稿中表示，“超过80%的基金资产持有全部单一基础设施资产支持证券的股份”。《指引》年，公募基金对资产支持型证券的投资由“一对一”转变为“一对多”，增加了操作的灵活性，为后续募集和发行新股提供了可能。

在运营期方面，基础项目的运营时间调整为“原则上不少于3年”。德邦基金总经理陈兴德表示，如果严格按照征求意见稿的精神执行，进入公摊的基础设施项目应该运营3年以上，这可能会限制一些优质基础设施资产向REITs项目的应用。特别是仓储物流、互联网、数据中心等行业发展迅速，需求强劲，项目投产后可在短时间内进入成熟期。因此，在实践中，有必要结合行业和项目的特点分析稳定运行期，而不是一刀切，三年运行期只是绝对的。

除上述修改外，与征求意见稿相比，《指引》中的一些条款提出了更加明确和谨慎的要求。《指引》增加了两个新的财务指标作为项目的进入门槛：一是近三年整体利润或经营净现金流量为正；二是未来三年的预计净现金流量分配率(预计年可分配现金流量/目标房地产评估净值)原则上不低于4%。

陈兴德表示，增加这两项财务指标作为项目进入门槛的主要考虑是，公募REITs是股权导向的，不同于固定回报的债务投资，没有抵押或担保等信用增级措施。基金投资者的收益与项目的预期现金流直接相关，因此公开发行的REITs现金流的稳定性对投资者来说非常重要。但是，上述指标的提高对试点项目提出了更高的要求，缩小了市场可选项目的范围。

　两类机构兴趣浓厚

市场长期以来一直期待着房地产投资信托基金的公开发行。

自4月30日REITs公开发行征求意见稿发布以来，许多公募基金公司从业务培训、项目研究、人才招聘等方面做了大量的准备工作。一些公共筹资者提到，公司内部已经开展了几次培训，以促进房地产投资信托业务。据了解，许多基金公司不惜一切代价提供高薪来吸引人才，以便迅速组建相关团队。

一位南方的公开募款人表示，从REITs本身的发展前景和公司的产品线布局策略来看，这种业务值得关注，公司正在努力成为第一批REITs试点机构。

通过与一些公开发行机构沟通，发现对公开发行REITs表现出浓厚兴趣的机构大致分为两类：一是母公司或资产管理子公司

鹏华基金副总裁邢彪表示，REITs作为一种高度市场化的金融产品，基础设施作为一种准公益性的公共产品，必须有一个磨合和适应的过程，基础设施REITs在逐步落地的过程中也面临着许多需要克服的困难。例如，绝大多数基础设施资产由国有企业持有，国有资产转让涉及的交易、定价和程序等问题需要国有资产监管部门的支持；转让过程中还涉及税收问题，这也需要税务管理部门的支持；一些基础设施资产的经营涉及民生利益。政府在为基础设施服务定价时考虑了民生等外部因素。如何平衡市场导向的利益和民生利益也将是一个重大问题；对于国有系统的基础设施运营管理团队来说，在发行REITs后，他们面临着公开的市场化评估。如何安排考核和激励机制，最大限度地发挥经营管理团队的积极性，也需要多维度的考虑。