基础设施房地产投资信托基金将为资产配置增加新的选择

据中国证监会网站8月7日报道，中国证监会近日发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。中国证监会表示，下一步，根据《指引》及相关法律法规要求，我们将坚持“稳中求进”的总基调，推动基础设施REITs顺利落地，及时总结试点经验，不断完善监管体系。此前，国家发展改革委办公厅下发了《关于做好基础设施领域应用REITs试点工作的通知》(发改办投[2020]586号)(以下简称586号文件)。

在这方面，业内人士表示，基础设施房地产投资信托将脱颖而出，另一种资产配置工具将很快提供给投资者。

　拓展试点项目范围

8月7日，中国证监会配合《指引》发布的立法声明，指出自20世纪60年代美国公开发行REITs以来，已有40多个国家(地区)发行了此类产品，投资领域已从最初的房地产扩展到酒店、商场、工业地产、基础设施等。它们已经成为专门投资房地产的成熟金融产品。推进基础设施房地产投资信托基金试点，对于深化金融供给面结构改革、提高资本市场服务实体经济的能力、丰富资本市场投融资工具具有重要意义。

根据《指引》，公开募集的基础设施证券投资基金(简称基础设施基金)是上市交易的封闭式公共基金，应符合以下条件：80%以上的基金资产投资于基础设施资产支持证券，资产支持证券、项目公司等特殊目的载体获得基础设施项目的完全所有权或经营权；基金管理人积极运营和管理基础设施项目，以获得稳定的现金流，并按要求将组合基金年度可分配金额的90%以上分配给投资者。

值得注意的是，586号通知还解释了将在中国推出的公开发行房地产投资信托基金的内涵和外延。德邦基金总经理陈兴德表示，586号通知丰富了REITs试点项目的内涵，不仅将收费公路、污水和垃圾处理项目拓展到铁路、机场、港口、资源利用、垃圾医疗等资本密集型项目，还明确了“新基础设施项目”的范围，包括数据中心、人工智能、计算机中心、5G、通信塔、物联网、工业互联网、智能交通等。此前，市场对“短板基础设施”和“新基础设施”的项目范围有不同理解，并对项目范围进行了详细说明

陈兴德进一步指出，《指引》年《征求意见稿》底部项目的运营时间由“应运营3年以上”调整为“原则上不少于3年”，有利于仓储物流、互联网、数据中心等发展迅速、需求强劲的行业在REITs项目中应用一些优质基础设施资产。

强调项目现金流稳定性

与股票和债券基金不同，基础设施基金在收益分配方面要求每年不少于一次，因此《指引》对基础设施基金投资项目的现金流有严格的要求。

陈兴德表示，与之前的相关规定相比，586号通知增加了两个财务指标作为项目的准入门槛：一是过去三年的整体利润或经营净现金流量为正数；二是未来三年的预计净现金流量分配率(预计年可分配现金流量/目标房地产评估净值)原则上不低于4%。陈兴德认为，这两个财务指标的增加主要考虑了公募REITs是股权导向的，不同于固定收益的债务投资，没有抵押或担保等信用增级措施。基金投资者的收益直接关系到项目的预期现金流，因此公开发行的REITs现金流的稳定性对投资者来说非常重要。

同时，《指引》也对收入分配提出了更现实的要求。鹏华基金指出，《指引》年度强制分红的规定从“2010年度起调整

据一位公开募款人士称，《指引》的推出表明监管机构决心全面推动房地产投资信托基金的公开发行。对个人投资者而言，基础设施基金的引入有望增加资产配置选择，实现更多元化的投资。

此外，鹏华基金还表示，《指引》年对杠杆率的要求进一步细化和放宽，并做了重大调整，明确基金总资产不得超过基金净资产的140%。鹏华基金认为，房地产投资信托基金的底层投资是相对稳定的房地产。为了在可控风险下提高房地产投资信托基金的整体回报，允许海外成熟市场的房地产投资信托基金进行债务重组，例如，新加坡和其他市场的房地产投资信托基金规则允许45%的债务比率。