首批9只上海和深圳证券交易所公开发行的房地产投资信托基金将于今日发售

俗话说，“没有规则造就方圆”。5月29日，中国证监会副主席李超在国际金融论坛2021年春季会议上指出，“稳步推进基础设施领域REITs公开发行试点实施”，是资本市场“建系统”的举措之一。

南开大学金融发展研究所所长田告诉记者，“制度建设”不仅是资本市场发展的基石，也是根本所在，意义重大。稳步推进REITs公开发行试点被列为“建立制度”的措施之一，这意味着REITs试点不仅是资本市场投资工具的丰富，也是我国资本市场制度建设的完善。

完善的制度是市场规范运行的基础

悦凯证券首席市场分析师李星对记者表示，“完善的制度是市场规范运行的基础，‘建立制度’是资本市场高质量发展的必然要求之一。”

“之所以将上述会议命名为‘公募REITs’，是因为开展基础设施公募REITs试点项目意义重大，可以有效盘活基础设施现有资产，拓展基础设施股权融资渠道，优化社会资源配置，引导中长期资金参与资本市场，为投资者提供更加多元化的投资工具和产品。”与此同时，李星进一步表示，房地产投资信托基金公开发行试点的实施，将进一步推动我国基础设施领域投融资机制的创新，深化金融供给侧的结构性改革，有助于提升资本市场服务实体经济的质量和效率。

截至5月27日，首批9只在沪深两市公开发行的房地产投资信托基金的询价工作已经完成，发行基金份额的公告和最终发行价格已分别通过上交所和深交所网站发布。根据相关公告，上述9家公募REITs已于5月31日正式启动，发行期内各类投资者将认购基金份额并进行支付。

上海证券交易所基础设施前五次公开发行募集的REITs总额约为170.32亿元。其中，ProLogis最终发行价确定为3.890元/股，募集资金总额预计为58.35亿元；东吴苏元最终发行价确定为3.880元/股，募集资金总额预计为34.92亿元；张江REIT最终发行价确定为2.990元/股，募集资金总额预计为14.95亿元；浙江航辉最终发行价确定为8.72元/股，募集资金总额预计为43.6亿元；首创水务最终发行价确定为3.70元/股，募集资金总额预计为18.5亿元。

深交所基础设施前四次公开发行募集的REITs总额约为143.71亿元。其中首钢绿色能源最终发行价确定为13.380元，预计净募集资金约13.38亿元；盐港REIT最终发行价确定为2.300元，预计净募集金额为18.4亿元；蛇口产业园最终发行价确定为2.310元，预计净募集资金20.79亿元；广州广和最终发行价确定为13.020元，预计基金发行规模为91.14亿元。

此外，深圳证券交易所首批四家基础设施公募REITs的战略配售比例为60%及以上；线下投资者被出售的比例在16%-30%之间；从拟发行比例和公众投资者认购金额来看，首钢绿色能源10%和1.34亿元，盐港REIT 12%和2.21亿元，蛇口公园10%和2.08亿元，广州广河5%和4.56亿元。

需要注意的是，公募REITs不同于股票、债券、普通公募基金。其中，与股票不同，公募REITs的市场波动性相对较小，收益的增长空间相对有限；在此基础上，公募REITs有更高的分红比例，公募REITs有强制分红比例。收益分配比例不低于组合基金年可分配金额的90%，收益分配机制比股票更严格。与债券不同，公募REITs没有固定的利息回报，收益主要取决于资产本身的现金流生成能力和资产升值带来的股票增值预期，会有一定的变化；公募REITs的本金和利息没有主要的信用担保，这取决于资产本身的运作。与普通公募基金相比，公募REITs投资不同，收益来源不同，产品定位不同。

对于市场更关注的公募REITs的主要风险，专家表示，投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、上市终止风险、税收等政策调整风险等。

建议投资者在参与基础设施基金相关业务前，仔细阅读基金合同、招股说明书等法律文件，熟悉基础设施基金的相关规则，独立判断基金的投资价值，独立做出投资决策，并自行承担投资风险。

“公开发行的房地产投资信托基金以封闭式方式运作，不公开认购和赎回，并在证券交易所上市。场外股票持有人需要将基金份额转让给市场，然后才能出售。”李星认为，根据相关规定，公开发行房地产投资信托基金更适合稳定投资者的长期投资，但也应注意后续市场交易中的折价和溢价风险。同时，投资者应合理投资，优先选择现金流相对稳定、基础资产信用良好的优质项目。

田认为，房地产投资信托基金通过向众多投资者筹集资金和投资于房地产资产来赚取利润，房地产资产的特点是风险相对适中，回报中等。“建议投资者理性看待首批上市REITs的投资价值，避免上下追涨，造成投资损失。”