国家加码楼市调控“一日一策” 为楼市“降”

平均每天发布一条房地产调控政策信息，这就是今年中国楼市的现状。对投资者说“不”，抑制楼市投资的投机需求；同时，建议发展保障性租赁住房，解决新市民和年轻人的住房问题。各种信号表明，各种详细的长效机制正在建立，中国房地产市场将进入新的发展阶段。

据中原地产研究中心统计，今年以来，楼市调控政策数量已超过140项，每月超过40项，平均每天1.3项。据《证券日报》记者观察，在“房无投机”的大基调下，这些政策的核心集中在严查商业贷款、落户人才、土地供应、整顿中介等非法资金流入。

精确调控重在“联动”

4月8日接受住房和城乡建设部副部长倪虹采访的广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市，均为近期市场热度高、房价涨幅高或地价涨幅高的城市，市场情绪和预期明显不稳定。

“与前几个月政府‘监督’热点城市房地产调控工作不同，这次‘采访’叠加了两个‘实’(有效提升政治地位，有效衬托城市主体责任)。”中智研究院指数部副研究主任陈文静对记者表示，从采访内容来看，中央政府更加重视对地方调控政策效果的评估，强调加强调控的针对性和及时性，出台更加精准的政策，确保房地产市场平稳运行。

通过这一现象，我们可以看到调控新理念的主导线索。加强对政策执行效果的评价是一种新的提法，它表明城市的主要责任的执行将得到进一步落实，因为城市政策将更加准确和有效。各地也针对新情况提出了新措施。比如今年年初在合肥，业主开了一个提价小组，然后合肥约谈了相关业主，说以后再约谈那些哄抬房价的。

“完善人口、土地、住房联动机制”也是一个新提法，侧重联动。要把“人-地-房”和资源、城市就业-住房平衡等相关产业联系起来，把经济、人口、教育等相关领域考虑在一起。

“在住房和城乡建设部对广州、东莞等五个城市的采访背后，这些城市的房地产市场投机行为呈上升趋势，房价上涨预期强烈。虽然这些城市之前已经出台了监管政策，但这些政策都比较宽松、有针对性、时效性强。”广东省住房政策研究中心首席研究员李告诉记者，作为大都市区的核心城市，这些城市的共同问题是人口持续流入，但目前的调控政策没有考虑房地产、人口、就业、教育、土地、规划和供给结构等多重因素，导致政策碎片化。

陈文静告诉《证券日报》记者，未来政策将在以下几个方面继续跟进：完善人口、土地和住房的联动机制；人口安置和义务教育的调控政策和统筹协调；加强二手房交易管理。

出租住房“保障”青年生活

“政策要求是把人、房、地联系起来，人口净流入的城市要增加土地供应，主要是解决一些地方住房和土地供应不足的问题。”RealData首席市场分析师徐小乐告诉记者，经济适用房和土地的供应要和人口变化挂钩。

4月9日，倪虹召开保障性租赁房研讨会，北京、上海、广州、深圳、福州、南宁等6个城市的人士出席。倪洪在座谈会上强调，人口流入量大、房价高的城市要科学确定“十四五”期间保障性租赁住房建设的目标和政策措施，落实年度建设计划，提供政府土地、税收、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。积极利用集体建设用地、企事业单位闲置土地、工业园配套用地和闲置住房存量建设和改造保障性租赁住房，坚持小户型、低租金，尽最大努力帮助新市民和青年特别是从事基本公共服务的人员缓解住房困难。

4月11日，东莞市住房和城乡建设局发布。其中之一是加快保障性住房、政策性租赁住房和特色共有产权住房体系建设。继续加强人才住房建设，拓宽人才住房筹集渠道，加大保障性住房筹集力度，加快“三限房”试点建设，有效满足不同群体多层次住房需求。

各种信号表明，只要政策有保障，租房也能提高生活质量。经济适用房、长期租赁房、共有产权房都是减轻年轻人购房负担的途径，也是解决大城市突出住房问题的药方之一。

对于在大城市买房有困难的人来说，在租房和购房享有同等权利后，定居和教育的相关政策也会适应住房政策，年轻人留在大城市也不会那么困难。但要加强二手房管理，以协调“调控政策、人口安置、义务教育”。毕竟学区房通常是二手房市场价格波动的风向标。随着存量住房交易规模的迅速增加，新房与二手房市场的联动成为楼市交易的新特征。

加强二手房市场的“管理”

众所周知，二手房市场的流向通常是开发商判断新房市布局的风向标之一。以前大部分的调控都集中在新房上，二手房市场似乎没有太多的限制和引导。但今年的调控明显不同，进入了严控中介模式。

据中原地产研究中心统计，今年以来，特别是上个月，全国有超过15个城市出台了二手房中介和二手房业主限价的政策和通知。比如杭州、东莞、深圳等城市都出台了二手房限价政策；无锡、成都、广州、合肥、北京、上海等城市近期也出台了相关通知和政策，反对二手房非法报价和哄抬价格。

“对于一二线城市来说，二手房市场已经占据了市场的主体地位，尤其是一线城市，二手房市场占到了市场成交量的80%以上。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，与新建住宅的价格控制相比，过去的二手房价格控制是市场的一个空白点。

张大伟进一步称，从市场趋势看，这一轮二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物，深圳二手小区成交参考价的发布为各城市提供了“范本”，预计全国一线、二线城市二手房价格管控将成为趋势。

“从近期密集的调控、约谈来看，随着我国经济回升，为了扩大内需，打造消费增长引擎，强力调控已经成为楼市的主基调。同时，配合信贷额度管控，打击经营贷等资金面收紧的政策，房地产市场回升的势头将明显减弱。”李宇嘉向记者表示，预计热点城市房价在上半年达到阶段性高点，下半年成交量将有所回落。部分前期涨幅比较大、外地炒房客比较多的区域，可能出现价格下调。