从供需双方加强房地产财务管理

为了治愈楼市的“新热”，需要加强房地产的财务管理，做好需求侧和供给侧两篇文章。需求方面，要落实重点房地产企业资金监控和融资管理规则，严厉打击哄抬房价和地价行为及恶意炒作。在供给方面，要向“租购并举”的方向扩大供给，加快对住房租赁市场的金融支持研究。

最近，针对一些地区房价上涨过快，特别是“万人彩票”和“新热”现象，许多金融监管部门出台了严格控制房地产贷款集中度、调整抵押贷款利率、严格检查消费贷款和商业贷款入市等措施，以阻止热钱进入房地产市场，“挤压”住房投机需求，减少住房投资性。

始于2016年9月底的这一轮房地产调控，历时四年多，调控效果显著。目前大部分城市房价稳定，普通个人或家庭负债增速没有明显加快。中国人民银行公布的数据显示，2020年房地产贷款增速八年来首次低于各类贷款增速，新增房地产贷款占各类贷款的比重从2016年的44.8%降至2020年的28%。这意味着新增贷款将大概率流向实体经济，住房融资“三条红线”、银行信贷“两条红线”等房地产金融监管措施将显现效果。

于是，一些人开始放松警惕，认为一些城市的“新房热”还不够。是否有必要继续监管？目前，我国房地产相关贷款占银行贷款的39%，大量债券、股权、信托等基金进入房地产行业。根据2020年6月底个人住房贷款和房地产贷款统计，在37家a股上市银行中，有11家银行的个人住房贷款或房地产贷款占比超过“红线”。房地产是目前中国金融风险最大的灰犀牛。如果任由金融资源注入房地产泡沫，将给实体经济、金融体系和居民财富带来潜在风险。

房地产金融一定要管，一定要管好。通过限制购买和贷款的行政手段进行强有力的干预，确实可以暂时阻断房价泡沫的“水切入点”，但从长远来看，可能会伤害正常的商业、消费和改善需求，仍然难以缓解金融供给管理与房地产行业发展需求之间的矛盾，支持居民合理住房需求与防范价格风险之间的矛盾，以及住房企业合理融资与控制杠杆之间的矛盾。特别是一些短期调控涉及到信贷总量、房贷利率、交易期限、相关税费等问题，可能会让少数地方楼市坐以待毙，增加居民购房的实际成本，与政策初衷背道而驰。

楼市的“新热度”来自新房和二手房明显的差价，使得热钱通过消费贷款、商业贷款、信用卡透支流入套利。但要根治楼市“新热”，需要加强房地产的财务管理，做好需求方和供给方两篇文章。这也是中央经济工作会议的应有之义，会议强调了“经济适用住房”、“长期租赁住房”、“出租住房用地”等内容，提出“逐步使出租屋在享受公共服务方面享有平等权利”。

一方面，在需求方面，要加强对房地产企业融资情况和征地行为的综合监控，落实重点房地产企业资金监控和融资管理制度，严厉打击。

另一方面，在供给方面，我们将朝着“租购并举”的方向扩大供给，加快对住房租赁市场的金融支持研究，加大对旧城改造、城市更新和保障性住房建设的金融支持力度。为减轻出租屋的税收负担，土地供应应向出租屋建设倾斜，探索以房地产信托投资基金(REITs)为代表的二级市场工具，开放公共出租屋供应体系。完善以房地产股权基金为代表的项目投融资结构，完善以保险、公募、养老为代表的长期机构参与股权投资，真正拓展房地产行业内涵和价值边界。(周琳)