开业一年7个城市租房政策过重:长期出租公寓欢迎强监管

开业一年7个城市租房政策过重：长期出租公寓欢迎强监管，让“工人”受益

房屋租赁企业不得提前3个月以上收取租金，不得提高房屋租赁公积金的额度，不得计划允许房屋改建出租.2021年，许多城市将增加住房租赁政策。

7城市+房屋租赁政策

解决大城市突出的住房问题是中央经济工作会议部署的重点任务之一。

住房和城乡建设部部长王近日表示，大城市房价偏高，租赁市场存在供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题。新公民和年轻人，特别是从事基本公共服务的人的住房困难更加突出。要解决大城市突出的住房问题，就要重视解决这些群体的住房问题。

中信经纬记者注意到，2021年初以来，北京、上海、郑州、深圳、青岛、宁波、中山等至少7个城市出台了房屋租赁相关政策。

其中，郑州明确表示，如果相关部门能够通过信息共享获得房屋租赁网络备案数据，将不再要求当事人提交纸质房屋租赁合同，有效减轻当事人负担；允许承租人在现有基础上增加30%的住房公积金提取金额。

青岛提出调整实物公租房首租标准。原一级公共租赁住房租金标准由“月人均收入低于810元(含)的家庭0.75元/月建筑平方米”改为“月人均收入低于810元(含)的城市低保家庭0.75元/月建筑平方米，分散供养贫困人口。

深圳在征求意见稿中提出，租赁住房应享受与购买住房同等的到户政策。在增加学前教育和义务教育学位供给的同时，要优化出租屋点录取政策。

值得注意的是，不仅租户，房东也有机会受益于以下政策。

征求意见稿中提到的深圳，房屋租赁企业向个人出租房屋，属于小规模纳税人的，按照5%的征收率减征1.5%的增值税；如果是一般纳税人，可以选择适用简易增值税计算方法，按照5%征收率减1.5%计算应纳税额。企业、事业单位、社会团体和其他组织向房屋租赁企业出租房屋或者出租经批准的“商业出租”房屋的，应当减按4%的税率征收房产税。2023年底前，在深圳房屋租赁监管服务平台申请房屋租赁合同备案或信息申报的个人，综合征收率为0%。

此外，中山发布的征求意见稿中提到，个人租房的，增值税按5%的征收率计算，减征1.5%；个人租赁住房月收入不超过10万元的，从2019年1月1日至2021年12月31日，可按规定享受增值税免税政策；对个人出租住房收入减半征收个人所得税。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，深圳明确房东租房税收负担为零，非常令人鼓舞。在当前疫情的特殊时期非常实用，有助于激活租赁市场的供需积极性。

增加住房供应

培育住房租赁市场，增加住房供应是一个重要方面。

对此，上海已明确表示，将通过新建、配套建设、改建等方式加快出租屋的有效供给。

宁波提出允许非房地产企业将依法取得使用权的土地，经批准后用于租赁住房建设；允许企业将闲置的商业、

另一方面，深圳提到探索公私合作模式，由政府提供住宅用地，租赁企业负责建造和运营租赁住房，以筹集租赁住房。

“PPP模式可能会成为与后续政府和房企合作的非常好的方式，有助于减轻政府负担，激活房企投资热情。”颜跃进说这话。

严观长祖公寓

在新的住房租赁政策中，北京和深圳对长期租赁公寓的监管引起了广泛关注。

具体来说，2月2日，北京市五部门下发了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，其中提到了三个要点：一、房屋租赁企业提前从承租人处收取的租金金额原则上不得超过三个月的租金，租金的收取和支付期限应相匹配。二、房屋租赁企业向承租人收取的保证金，通过北京市房地产中介行业协会设立的专用账户进行管理，收取的保证金金额不得超过一个月的租金。三、银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租赁贷款”资金拨付给房屋租赁企业。

前一天(2月1日)，深圳市住建局下发了两份征求意见稿，其中对房屋租赁资金监管也做了明确。文中提到，通过委托经营或转租方式从事房屋租赁的房屋租赁企业收取承租人4个月以上的押金和定期租金的，监管银行将对多余资金进行监管，或者房屋租赁企业提供相应价值的银行担保。在深圳经营的房屋租赁企业应按规定在本市商业银行网点设立房屋租赁资金专户，用于收取租金和保证金。

针对“租金贷款”问题，深圳也计划规定金融机构与承租人单独签订贷款协议，贷款期限不得超过租赁合同期限，贷款全额划入承租人个人账户。禁止房屋租赁企业通过隐瞒、欺骗、胁迫、租金优惠等方式要求承租人使用房屋租赁贷款。禁止在租赁合同中包含租赁贷款的相关内容。

中原地产首席分析师张大伟指出，中国新的调控政策要求限制房租

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对媒体表示，租金贷只能拨给租户个人，避免了之前租户利用“租金贷”上交房租的坑，对于租户来说，使用租金贷的安全系数提升。其次，对于长租公寓企业来说，带来了现金流的考验，但也引领企业变更商业模式，摒弃高进低出，回归企业的运营。