2021年 北京启动了对长期租赁公寓强监管的“第一枪”

北京在2021年启动了对长期租赁公寓强有力监管的“第一枪”或引发了行业洗牌

一年来，长租公寓行业屡遭雷劈，加强监管已成为各界共识。2021年初，北京启动了长期租赁公寓“强监管”的“第一枪”，准确打击了“长付短付”、房租贷款等潜在风险。

管好“三种基金”，从源头堵住“资金池”

一年来，长租公寓行业频频发生混乱，“打雷”的声音不断。过去的这些教训大多是由“资金池”造成的。

一些长期租赁公寓企业通过“长期支付和短期支付”、存款、租金贷款等形成“资金池”。作为企业疯狂扩张市场的现金流支撑。个别企业利用“资金池”，不计成本高价接管房屋，甚至“高收入低产出”，违反市场规律。但“资金池”与企业的市场扩张行为严重不匹配，就像“十盆九盖”一样。一旦市场环境发生变化，资金链断裂的风险急剧增加。

在上述“资金池”的资金来源中，租金贷款最受诟病。承租人是租金贷款的主体，但不能直接获得贷款金额；贷款平台为租户提前向长期租赁公寓支付全年租金，租户必须按月向贷款平台偿还租赁贷款。在这种模式下，一旦长期出租公寓企业“爆棚”，租户不仅要面临“押金浪费”和失去住所，还要继续偿还房租贷款，否则会影响个人信用信息。个别长期租赁公寓企业为了获得更多的房租贷款资金，甚至强迫、诱导租户使用房租贷款，很多租户在不知情的情况下被“贷款”。

2月2日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方财政监督管理局联合发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》(以下简称“新规定”)。其核心内容是阻断“资金池”的供水，让长期租赁公寓行业去杠杆化。

根据新规定，“房屋租赁企业向承租人提前收取的租金金额原则上不得超过三个月的租金，租金的收取和支付期限应当相匹配”，禁止“长收短付”。

新规还要求“通过北京市房地产中介行业协会设立的专门账户管理存款”，使得存款不被用于充实“资金池”。

对于最受诟病的租赁贷款，新规明确规定“银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的‘租赁贷款’资金划拨给房屋租赁企业”，直接切断了租赁贷款流入“资金池”的渠道。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，北京新规控制了上述“三类资金”，政策更加务实，填补了以往对长租公寓监管的漏洞。此类政策有助于规范长期租赁公寓的运营，促进长期租赁公寓行业全面健康发展，减少长期租赁公寓市场的各种风险和纠纷。

或者引发行业洗牌，迫使长期租赁公寓公司以精细化的方式运营。

北京新规的出台，将使过去长期租赁公寓“烧钱”的粗放模式难以为继，未来行业可能会有洗牌。

壳牌研究院高级分析师黄辉表示，在新规定下，一些通过“高收入低产出”、“长收入短支付”和租金贷款等非法方式扩张的企业将逐渐退出。特别是经营风险较大的中小型长期租赁公寓企业将逐步淘汰，行业经营环境将得到优化。

严跃进表示，北京此次出台的新规具有信号意义和行业示范效应。"类似的政策也值得全国其他城市学习."他说，“特别是在上海、深圳等城市，2020年二手房市场火热的时候，二手房租赁也会快速增长。这些城市的后续需要结合租赁市场的发展，积极出台政策，真正促进长期租赁市场的健康发展。”